Dar um imóvel em garantia para um terceiro — especialmente um familiar — obter um empréstimo bancário ou financiamento é uma prática comum no Brasil. No entanto, muitos desconhecem os riscos dessa decisão até que o problema se materialize: a inadimplência do devedor principal e a possibilidade real de perda do bem dado em garantia.
Neste artigo, explicamos como salvar seu patrimônio utilizando meios legais atualizados, com base na mais recente jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que tem ampliado as possibilidades de defesa para terceiros garantes em determinadas circunstâncias. Entenda seus direitos, os limites da garantia e como agir diante da ameaça de perda do imóvel.
O risco de dar um bem próprio em garantia para dívida de terceiros
Ao aceitar ser garantidor hipotecário ou fiduciante de um financiamento, o proprietário insere seu imóvel particular como garantia real da dívida. Caso o devedor principal — geralmente um parente próximo — não cumpra com as obrigações financeiras, o credor poderá executar a garantia, independentemente de quem seja o real beneficiário do empréstimo.
Muitos garantidores acreditam que, por não serem os “donos da dívida”, não responderão com seu patrimônio. Isso não é verdade. O Código Civil e a legislação bancária asseguram ao credor o direito de buscar a satisfação da dívida por meio da execução da garantia, ainda que o bem pertença a um terceiro. Mas isso não significa que o garantidor está desamparado juridicamente.
A boa-fé objetiva e a função social da garantia: princípios em favor do garantidor
Nos últimos anos, a jurisprudência do STJ tem reconhecido que o exercício do direito de executar a garantia não pode violar princípios como a boa-fé objetiva, a função social do contrato e a dignidade da pessoa humana. Esses princípios podem ser utilizados para limitar ou até anular os efeitos da garantia em determinadas situações, especialmente quando houver abusividade contratual, vício de consentimento ou desproporcionalidade flagrante.
É o caso, por exemplo, de pais que dão sua casa em garantia para um filho obter crédito empresarial, sem compreender integralmente os riscos envolvidos, ou de garantias prestadas sem o devido assessoramento jurídico. A função social da propriedade e a vulnerabilidade do garantidor são elementos cada vez mais considerados nas decisões dos tribunais superiores.
A jurisprudência mais recente do STJ sobre garantias de terceiros
O Superior Tribunal de Justiça tem decidido em diversos julgados que a simples inadimplência do devedor principal não autoriza automaticamente a perda do bem do terceiro garantidor, principalmente quando não houve proveito direto da dívida, ou quando o contrato foi firmado sem informação clara e adequada dos riscos assumidos.
A Terceira Turma do STJ reconheceu que, em contratos de alienação fiduciária em garantia, a execução do imóvel de terceiro pode ser revista se houver indícios de abuso ou desequilíbrio contratual, mesmo que a garantia tenha sido regularmente constituída.
O STJ também reforçou a necessidade de comprovação de que o garantidor compreendia os termos do contrato, sob pena de nulidade parcial da garantia. Essa linha de decisões vem permitindo revisões contratuais e até a exclusão da responsabilidade do garantidor, desde que se comprove excesso de execução, má-fé do credor ou vício na formação da vontade.
Estratégias legais para salvar seu imóvel em caso de inadimplência do familiar
Se você enfrenta esse tipo de situação, é essencial agir rapidamente. Abaixo, destacamos os caminhos jurídicos que podem ser utilizados para evitar a perda do imóvel dado em garantia:
1. Ação de Nulidade ou Inexigibilidade da Garantia: fundamentada em vícios de consentimento, ausência de informação, abuso de direito ou desproporcionalidade.
2. Ação Revisional: quando os termos do contrato são leoninos ou as cláusulas se mostram abusivas em desfavor do garantidor.
3. Ação de Exoneração de Fiança ou Garantia: em certos casos é possível requerer a liberação do garantidor, especialmente se a obrigação foi alterada após a assinatura da garantia sem o consentimento do terceiro.
4. Oposição à Execução: por meio de embargos à execução ou impugnação ao cumprimento de sentença, o garantidor pode apresentar provas de irregularidade ou ilegalidade na cobrança.
5. Negociação judicial ou extrajudicial com o credor: embasada na jurisprudência favorável, a renegociação pode ser a alternativa mais rápida e eficaz para proteger o imóvel sem recorrer ao litígio prolongado.
Conclusão: a importância de orientação jurídica para proteger seu patrimônio
Dar um imóvel em garantia para ajudar um familiar é um gesto de confiança, mas pode se transformar em um grave problema patrimonial. A inadimplência do devedor principal expõe o bem à execução, mas existem ferramentas legais para resguardar o direito do terceiro garantidor, especialmente diante de abusos, falta de informação ou desproporcionalidade.
A jurisprudência do STJ tem evoluído no sentido de preservar o patrimônio de garantidores de boa-fé, mas cada caso exige análise individualizada e rápida atuação jurídica. Buscar orientação com um advogado especializado é essencial para estruturar uma defesa eficaz, impedir a perda do imóvel e preservar seu patrimônio familiar.
Se você ou alguém próximo está passando por essa situação, não espere a execução começar. Quanto antes você agir, maiores são as chances de reverter a garantia e evitar prejuízos irreversíveis.
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