A alienação fiduciária de imóvel é hoje uma das garantias mais exigidas pelos bancos em crédito empresarial — e uma das mais severas para quem fica inadimplente. Diferente da hipoteca, a retomada do bem não depende de processo judicial: ela ocorre no cartório de registro de imóveis, de forma extrajudicial, e pode levar à perda do imóvel em poucos meses.

Como funciona a garantia

Regida pela Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária transfere ao banco (credor fiduciário) a propriedade resolúvel do imóvel, como garantia da dívida. A empresa, ou o sócio que ofereceu o bem, mantém a posse direta e continua usando o imóvel. Quando a dívida é integralmente paga, a propriedade resolúvel se extingue e o bem volta a pertencer plenamente ao devedor. É comum que o imóvel seja dos próprios sócios, oferecido como garantia de uma cédula de crédito bancário da empresa.

O que acontece quando há inadimplência

O procedimento extrajudicial segue, em regra, quatro etapas:

• Intimação pelo cartório: o oficial do registro de imóveis intima o devedor fiduciante para pagar, em 15 dias, as prestações vencidas e os encargos (art. 26 da Lei 9.514/1997);
• Consolidação da propriedade: se não houver pagamento, a propriedade é consolidada em nome do banco, com o recolhimento do ITBI;
• Leilões: o banco deve promover leilão em prazo curto fixado em lei (hoje, 60 dias). No primeiro, o lance mínimo é o valor de avaliação do imóvel fixado em contrato; no segundo, o mínimo é o valor da dívida mais despesas e encargos;
• Resultado: arrematado o imóvel, o valor excedente à dívida deve ser devolvido ao devedor; se não houver lance no segundo leilão, em regra a dívida é considerada extinta e o banco fica com o bem.

Direito de preferência e purgação da mora

Antes da consolidação, a empresa pode evitar a perda do imóvel pagando as parcelas vencidas e os encargos no prazo da intimação. A Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias) alterou o procedimento e prevê, para o devedor fiduciante, o direito de preferência para adquirir o imóvel já consolidado pelo valor da dívida e das despesas, até a data do segundo leilão. Vale confirmar, caso a caso, a redação vigente e o momento em que a garantia foi contratada.

É possível discutir judicialmente?

O STF já reconheceu a constitucionalidade da execução extrajudicial da alienação fiduciária (Tema 982), mas isso não afasta o controle judicial de ilegalidades no procedimento. As discussões mais frequentes envolvem intimação irregular ou feita sem as diligências devidas, descumprimento dos prazos legais, avaliação contratual muito defasada e cobrança de encargos indevidos. A concessão de liminar para suspender o leilão depende da prova do vício e, muitas vezes, do depósito dos valores incontroversos — não há garantia de êxito.

Erros comuns do devedor

• Tratar a intimação do cartório como cobrança comum e deixar o prazo de 15 dias vencer;
• Não manter o endereço atualizado no contrato e no cartório, o que gera intimação por edital sem que a empresa saiba;
• Descobrir a consolidação só quando o leilão é anunciado, já com margem muito menor para negociar;
• Dar o imóvel de sócio em garantia de dívida da empresa sem avaliar o risco patrimonial pessoal.

Como agir antes de chegar ao leilão

A melhor janela de negociação é antes da mora ou logo na primeira parcela atrasada, buscando reestruturar a dívida sem perder a garantia. Também vale revisar o contrato em busca de cláusulas passíveis de revisão e acompanhar de perto qualquer notificação do cartório.

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Como o El Kadri Advocacia pode ajudar

Atuamos com empresas e sócios garantidores na análise do contrato, na negociação com o banco e na atuação judicial quando há irregularidade no procedimento. Como os prazos são curtos, a análise deve começar na primeira notificação.

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